Hướng dẫn mua nhà và duy trì công việc kinh doanh bất động sản

June 21, 2016 Hỗn Hợp No comments

Tôi là một fan hâm mộ lớn của mua và nắm giữ đầu tư bất động sản. Như tôi đã viết trước đây , tôi nghĩ rằng đó là đầu tư tốt nhất, nhưng đó chắc chắn không làm cho nó dễ dàng để làm ngay. Trong khi một bài viết có thể không có cách nào đưa ra danh sách của tất cả mọi thứ để làm, hy vọng điều này sẽ cung cấp một khuôn khổ tốt để bắt đầu.

huong dan

Mua và nắm giữ bất động sản thành công đòi hỏi rất nhiều công việc rất khác nhau phải được thực hiện đồng thời hoặc nếu không nó sẽ không làm việc, bạn nên nghiên cưu thêm thông tin nhà đất. Những điểm chính như sau:

Mua lại
Tài chính
Phục hồi
Quản lý
Bảo trì

Mua lại

Một số mua và nắm giữ các nhà đầu tư bất động sản có thể có được một chút lười biếng. Lật ai buộc phải xử lý kỷ luật do ngay lập tức cho thấy liệu một thỏa thuận là tốt hay xấu dựa trên bao nhiêu lợi nhuận được thực hiện. Tuy nhiên, với giá mua và giữ, không có bán và do đó không có lợi nhuận hoặc lỗ để cho bạn biết làm thế nào bạn đã làm. Qua đó, nó dễ dàng hơn để biện minh cho việc giao dịch kém hơn, ít nhất là trong tiềm thức. Đừng rơi vào cái bẫy này!

giao dịch kém ở phía bên mua sẽ làm tổn thương mua và nắm giữ các nhà đầu tư nhà đất bán trong thời gian dài giống như chân chèo. Nhiều tiền hơn sẽ được vứt bỏ, dòng tiền sẽ thấp hơn và refinances sẽ không kéo tiền ra (hoặc sẽ không thể ở nơi đầu tiên).

Mua và nắm giữ các nhà đầu tư nhà đất cho thuê nên sử dụng các chiến thuật tiếp thị tích cực và đàm phán giống như chân chèo và không giải quyết cho bất cứ điều gì ít hơn. Trong khi các loại tài sản mua và nắm giữ các nhà đầu tư tìm kiếm có thể khác với chân chèo (chèo thường nên tập trung vào nhà đất hơi đắt hơn sẽ hấp dẫn các chủ nhà), mỗi đối phó một mua và giữ nhà đầu tư mua bán nhà đất nên đủ tốt để lật tại một lợi nhuận để biện minh cho việc mua hàng.

Tài chính

Có rất nhiều cách để tài trợ mua và nắm giữ giao dịch, mà tôi đi qua một cách chi tiết ở đây .Phương pháp nào bạn chọn phụ thuộc vào mục tiêu của bạn và tình trạng hiện tại. Một số yêu cầu rất nhiều tiền mặt, một số thì không. Tóm lại, phương pháp tốt nhất là như sau:

Lưu và giữ: Hãy tiết kiệm tiền từ việc làm và sử dụng thêm để mua bất động sản đầu tư.
FHA tài chính: Mua lên đến một hai hộ hoặc bốn hộ với một khoản vay FHA (tài trợ 96,5 phần trăm, nhưng chỉ có sẵn cho chủ nhà), sống trong một đơn vị và cho thuê những người khác.
Nhấn và giữ: Lật một thuộc tính và sử dụng tiền để sinh sống tắt, lật khác và sử dụng tiền cho một khoản thanh toán xuống thứ ba và giữ một. Rửa sạch và lặp lại.
Tài chính sáng tạo: Theo nhân, tài chính bán và tài chính sáng tạo khác có thể giúp bạn có được vào một tài sản cho ít hoặc không có tiền xuống. Xem cuốn sách mới của Brandon Turner để biết thêm về chiến lược này.
Các khoản cho vay cá nhân: tài trợ đầy đủ với các khoản vay từ các cá nhân, trả lãi khoảng 9 phần trăm và tái cấp vốn với ngân hàng sau khi tài sản đã dày dạn (khi ngân hàng sẽ cho vay trên giá trị thẩm định so với những gì bạn có vào bất động sản, điều này mất khoảng một năm thường).
Quan hệ đối tác: Hợp tác với những người có tiền. Bạn làm công việc này, họ đặt tiền và cả hai bạn chia công bằng, hoặc một cái gì đó để có hiệu lực.

Phục hồi

Luôn luôn nhớ rằng nó thường chi phí nhiều hơn và mất nhiều thời gian hơn bạn mong đợi, đặc biệt là đầu vào. Ví dụ, Nhà hát Opera Sydney được cho là có giá 7 triệu $, nhưng cuối cùng lại trị giá trên 100 $ triệu! Vì vậy, ngân sách một cách cẩn thận và thêm một dự phòng (thường là 20 phần trăm) đối với các vấn đề không lường trước được.

Nhà thầu nhà đất và nhân viên là những tiếng xấu cho việc sạc quá mức, chưa xong hoặc làm công việc kém. Thuê chậm và bắn một cách nhanh chóng. Các nhà thầu nha dat và người lao động tốt nhất thường đến từ các giới thiệu, vì vậy yêu cầu xung quanh. Thường thì các nhóm REIA địa phương sẽ có một danh sách các nhà cung cấp gọi và các nhà thầu. Và khi bạn đang rà soát các nhà cung cấp như vậy, tham khảo và kiểm tra xem chúng một cách cẩn thận. Và cho tình yêu của tất cả mọi thứ tốt trong thế giới này, không phải trả nhà thầu toàn bộ số tiền lên phía trước!

Nó cũng quan trọng để làm việc chăm chỉ tại ngân sách chính xác (Xem cuốn sách J. Scott để được giúp đỡ về điều đó). Hơn nữa, luôn luôn kiểm tra lại ngân sách của bạn chống lại các kết quả của bạn. Nó có thể gây đau nếu có chi phí quá mức, nhưng nó là rất quan trọng. Bạn phải đảm bảo tiêu chí dự án bất động sản của bạn là đúng và rằng bạn không phải dưới tài trợ các đặc tính này.

Quản lý

Sự lựa chọn lớn là có nên thuê một môi giới nhà đất hoặc làm điều đó một mình. Tôi đã đi qua câu hỏi này một cách chi tiết trước . Tuy nhiên, lợi thế chính để thuê một công ty quản lý là nó giải phóng nhiều thời gian để tìm kiếm tài sản. Điểm bất lợi là họ chi phí tiền bạc và đôi khi có thể không đủ năng lực.

Hơn nữa, không ai sẽ bao giờ quan tâm về tài sản của bạn nhiều như bạn làm. Nếu bạn làm thuê một công ty quản lý, bác sĩ thú y chúng triệt để. Và đừng ngại sa thải họ. Một công ty quản lý có thể thực hiện hoặc phá vỡ bạn, và những cái xấu sẽ phá vỡ bạn sớm hơn bạn nghĩ.

Nếu bạn quyết định làm điều đó cho mình, đó có phải là một trọng tâm chính. quản lý tài sản là tầng trệt của các doanh nghiệp bất động sản, và không có nó, mọi thứ sẽ sụp đổ. Tìm hiểu pháp luật và nói chuyện với một luật sư để đảm bảo bạn đang ở trong dòng. Và bạn phải tìm hiểu để có một làn da dày. Người thuê sẽ đi qua tất cả các bạn nếu bạn không.

Cuối cùng, bạn sẽ phải thuê một người nào đó để cho thuê, bảo trì và sổ sách kế toán. Trong khi đó, bạn sẽ cần để có thể làm cho mình chiếm hoặc được nguồn tài chính ngân hàng cơ bản sẽ được tất cả nhưng không thể.

Bảo trì

Nếu bạn quyết định làm quản lý của mình, trừ khi bạn đang rất tiện dụng, bạn nên ít nhất là tìm một người siêng năng lưu động bạn có thể gọi cho vấn đề bảo trì. Cuối cùng, khi bạn có đủ các đơn vị, bạn có thể thuê một người đàn ông duy trì đầy đủ thời gian. Bạn cũng cần phải có thợ ống nước, thợ điện, kẻ HVAC được gọi giúp khi cần thiết. Rắn và Rooter và như thế là đắt, nhưng họ có sẵn cho trường hợp khẩn cấp đêm muộn.

Nếu bạn sử dụng một công ty quản lý, bảo dưỡng và doanh thu là điều quan trọng nhất để xem, như gánh nặng thường sẽ ở đó. Nếu chi phí bảo dưỡng quá cao, yêu cầu một lời giải thích. Nếu lời giải thích của họ không đáp ứng các bạn hoặc tình hình không cải thiện, chuyển đổi công ty quản lý.

Mua và giữ là cách tốt nhất để có được giàu có trong quan điểm của tôi, nhưng nó không phải là một chương trình làm giàu nhanh chóng dễ dàng. Đó là một chương trình làm giàu chậm đầy thử thách. Nhưng tôi tin tưởng, đó chắc chắn là giá trị nó.